写字楼为什么比住宅便宜(为啥写字楼买卖不如住宅？)

一、如何看待写字楼价格远低于住宅？

知乎问答：如何看待写字楼价格远低于住宅？

这个问题问的非常有价值，我花点时间分享一下我的看法。

商、住房产价格倒挂在目前的中国早已是普遍的现象，即同一个城市同一个区域写字楼（含商住公寓楼）价格低于住宅，在一二线城市一般住宅单价是写字楼的2-4倍，上海个别商圈已超过6倍，原因有很多也很复杂，但总的来说，从经济学供需角度分析，就是写字楼供过于求，但造成写字楼供过于求的原因有是什么呢？简单分析如下：

1.写字楼比住宅流动性差：

（1）受众面：住宅的购买群体远比写字楼的购买群体要广泛，因而住宅更易于流转。写字楼购买群体狭窄，购买写字楼的人分为投资性需求和自用办公需求，投资买写字楼的个人大多是手上有大量现金流，住宅购买名额已用尽，很难再操作了才退而求其次购买写字楼做投资。因自用办公购买写字楼的大多是实力雄厚的企业，实力雄厚的企业又会有多少呢？

（2）交易成本：写字楼交易成本远超住宅，政府部门有明文规定写字楼交易税费接近成交价的20%，这大大限制了写字楼资产的流动性，资产没有流动性就严重限制了投资退出通道，让人如鲠在喉，普通投资者谁买谁难受。

以上两个原因造成写字楼资产流动性差，在投资领域，没有退出通道是一件非常严重的事情，意味着无法止损、止盈和变现。好比男女谈恋爱，情分已尽却甩不开，那是什么体验？？

2.金融因素：

（1）一般情况下购置写字楼贷款比例最多只能是50%，年限最多10年，这大大提高了购置门槛。

（2）资本都是有灵性的，个人投资写字楼的名义年收益率基本是6%以下，普通的个人投资者没有专业商业地产投资机构的管理能力，导致写字楼贷款利息成本、空置期间承担的物业费、租赁中介费等持有成本，普通个人投资者的实际年收益率能达到4%已是谢天谢地。而近20年的中国，购买住宅你的收益率远甩投资写字楼几条街，正是由于这种住宅投资收益畸高的现象，国家层面进行管制也是必然（扯的有点远了）。

3.一些建议：

（1）写字楼投资是一个专业性非常强的投资行为，普通的个人投资者如果对写字楼资产的融投管退一无所知，我不建议投资写字楼。但很多普通投资人却天真的认为投资写字楼就是买完收租，躺着赚钱。但个中滋味谁买谁知道，写字楼买完之后大概只完成了这个投资行为的一半，还有一半工作量在等着你：招租、催租、退租、水电维护、物业协调…..。如果再遇到像这两年写字楼行业遇冷，空置期间收不到租金反而要承担物业费，这会让你要死要活。

（2）对于已经买了写字楼的个人投资者，我建学习一下写字楼运营管理知识，减少成本支出，提高收益率。如果实在没时间打理，可以长期委托给有实力写字楼运营商（即二房东）管理，现在的二房东装修、招租、催租、硬件维护、法律保障等方面都已很成熟，虽然租金看似较低，但把空置期、中介费等一系列费用算上，其实并不差。自己则可以省下精力专注自己的主业。但一定要谨慎选择有实力运营商，防止后期扯皮拉筋，最好是花时间考察一下。

以上分析归结于两点：在当前的国情下 ，写字楼较住宅流动性差、个人投资者缺乏管理能力导致投资收益率低。导致价格偏差较大 。

二、写字楼比公寓住宅都便宜，为什么大家不优先选择买写字楼呢？

最近一个客户找我，要一次性买入6套左右的公寓。让我推荐下。

然后我们就沟通了下，他主要的购买需求是：

希望距离地铁近一些，这样的话，后续这个公寓用来开公司会好招员工一些。他主要是想做线上的一个财务记账公司。

我就好奇的问他，你估计咱们公司几个员工呢？要买这么多公寓？

客户告诉我，他们公司应该3-5个人，最多了，反正2个公寓在一起就够用了。

那么，为何要买这么多呢？我就好奇了。

客户接着说：

是这样的，自己买入6套的话，其中2套打通自己用，剩余的这4套呢，有两套到3套租给一个公司办公用，剩余一个公寓用来做员工宿舍。（就算租不出去办公，也可以自己直接用来出租个个人，收租方便，公寓地段好，这个倒是不愁出租。）

然后我就问客户，你这样的安排完全可以去买写字楼啊，写字楼跟公寓的价格差不多，而且，写字楼里面都是办公的人员，环境不是更好吗？

客户跟我说，他们是一个代理记账的财务公司，主要是通过客服接线上的业务，平常非常安静，在各种办公室在一起的写字楼里面，不方便有以下几个细节：

1.别的公司来来往往的，影响自己员工的专注。

2.写字楼里面每天都有各种上门的推销员，浪费时间和精力。

3.写字楼的物业对于外来人员是没有办法管理的，公寓的话，外来人员基本无法进来。

4.写字楼是没有办法住人的，如若买了写字楼，那么，后续租不出去，就只能空置了。

5.公寓托管是有公司要的，写字楼再便宜也没有人托管的。

6.公寓出租的话，一般中介费只有半个月，写字楼出租的话，一般佣金都2个月起。

7.公寓最核心的是，可以住人，自己的员工就在自己公司附近住，需要加班一分钟到位，这是非常方便员工的。写字楼是不能住人的，后续加班，员工回家晚了，自己担心。

8.如若自己用公寓开公司，那么，自己员工都是自己同楼层的公寓入住，这样的话，员工就没有可能发生工伤这类事情，避免后续的一些麻烦。省心啊！

9.写字楼的出租和出售比公寓效率更低，反正都是自己用，买公寓急用钱后续还可以抵押50%，写字楼买了就站岗了，后续需要用钱，也没有银行做贷款可以给自己。

听到客户买入公寓的这么多理由，我才发现，其实很多写字楼的老板很可能也有那么多的烦恼。

对了，行文至此，你会选择买入公寓办公使用吗？

三、为什么有一些写字楼和住宅混用的二手房地理位置很好但是价格特别低?已经了解过了是70年产权的民用住宅?

大概率是因为居住环境吧，

一是商住混用，人员复杂

二是小区开放式，安全性差

三是商业氛围影响居住氛围。

这几点不利因素加起来，肯定没有周边纯住宅价格高。

四、深圳的写字楼比住宅便宜不少，为什么深圳人民不去住进写字楼里呢？

你好，不用疑惑。房产证上明确规定，只能用来办公，不能用来住人。

五、为啥写字楼买卖不如住宅？

之前的住宅回报率特别低，但是住宅价格每年增加浮动远超于写字楼，但是这两年写字楼和公寓住宅的价格都有所回落，所以后期住宅和写字楼哪个更好，自我还是感觉住宅的的价格会有所回暖，主要一部分住宅年龄已经到了，为了改善住所环境升级，会有更多人的更换。

按目前的写字楼和住宅买卖价格和出租价格相比，写字楼的回报率肯定超过住宅，

六、写字楼价格与住宅倒挂，说明什么问题。中等城市写字楼是否值得购买。例如住宅2万，写字楼1万，好离谱？

拆哥答：

写字楼的租金逻辑主要是产业的发展。

按照我国目前的办公标准，一个100万平米左右的中型商务区，即可集聚6-10万人的就业人群。按照经济活动活跃的产值，支撑了租金水平。除了在写字楼上班的金领、白领以外，附近相关的餐厅、商务服务设施都能吸引就业。这些上班族倾向于购买离工作单位较近的住宅，这会形成强大的对于住宅的购买力。

而写字楼的总房价高，投资人群受限，加之产权、税费的因素，因此房价上涨没有周边的住宅高。

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七、为什么北京的写字楼比住宅价格低这么多？

住宅比写字楼贵原因:

1 写字楼不是靠本身价格来升值的，是靠租金升值的。只有租金回报率超过某一水平才会涨价。

2 写字楼贷款年限少，投资的话可用杠杆太小。

3 写字楼交易税费高。

4 受众太少，小公司是不会买写字楼自用的，大公司要买也是买整层。

写字楼租金的前景（个人看法）:

1 目前不是一个好的时机，空置写字楼太多。SOHO好多都空着，中关村有很多电子卖场空了转变成写字楼。

2 现在国家经济形势并不好，小公司生存压力较大，对写字楼租金是利空。

3 万众创新是利好，但现在国家有政策扶持，他们可以租到很便宜的办公地方。

4 不是完全没有机会，租售比在20年以下的，可以赌经济会转好。

创业，千万不要轻易尝试，必须全身心投入，压力大，租金贵，还难成功。

八、如果我能以3200的价格买下挂牌价1w元的写字楼，预计能以35-50/㎡/月的价格出租，这个投资值吗?

写字楼永远不值得投资，除非纯粹自己永久居住。

写字楼、商铺的交易税特别高，是普通住宅的几倍甚至几十倍，几乎不可能再交易出去，除非地段特别好，民宅价格已经翻倍，甚至翻几倍。

因此写字楼只能自住和出租，自住没问题，毕竟写字楼大部分比住宅便宜，我这边很多买写字楼的人，最后都当住宅用了。

出租是否划算，是要计算的，写字楼租金—同地段住宅租金—物业费差价，这是明面上的利润，计算30年的总量，固定资产投资一般都算20到30年，然后还要考虑住宅的升值空间，我国的城镇化还没有完成，经济一旦好转，住宅还能有一波涨幅，不管大小，肯定超过写字楼涨幅几倍，如果未来30年内房价下跌，写字楼的跌幅也会超过住宅。

这是向上比较，还需要向下比较，计算这30年的收益，与保本理财30年的收益差额，如果还跑不赢保本理财，还是别投资了，即使稍微超过理财，也不应该投资，风险毕竟远高于保本理财产品。

九、写字楼租还是买下来？

77人，办公面积540，环境很宽敞啊，看来公司不差钱。

如果企业现金流充足，购买写字楼不失为一个好选择，保值，抵税，资金支出算下来比年复一年的租金还便宜……

现在，买办公楼几乎成了大型公司的标配，土豪大厂们更是进入一级市场，自己买地建楼。

远的不说，去年，互联网圈就有两次大手笔拿地——美团65亿，B站81亿，各自在上海杨浦拿了一块地。

但需要强调，相比好处，买写字楼的不利更是一大堆：

同位固定资产，但写字楼和住宅的投资逻辑完全不一样——投资住宅的主要收益来源于房价上涨形成的交易差价，租金并非住房投资的主要受益目标，而写字楼的主要投资收益就是租金。

写字楼的受众面小、交易成本和购买门槛较高、个体投资者管理能力不足，以及受传统观念的影响，相比住宅，写字楼的价格涨幅没那么高，去化速度又很慢。

这意味着，写字楼的投资成本高、回报周期长。

假如你公司遭遇“灰天鹅事件”，临时资金紧张，想要出售写字楼换现金，短时间内可能难以变现或抵押。

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住宅产权年限是70年，写字楼只有40至50年，住宅有配套的绿化及公共设施，写字楼一般没有，住宅可作为落户单位，带有学位，写字楼都没有。住宅流通性强于写字楼。

十一、物业管理中，写字楼与住宅小区，哪个更有前途？有哪些区别？

谢邀。

简单回答一下，

写字楼或者说商业物业管理比住宅物业管理要有钱途。

写字楼或商业物业费收缴率较高，住宅物业费收缴率过低。物业费是物业公司的主要收入。

商业物业面对的是业主或商户，住宅面对的是业主或租户，沟通起来肯定后者更难沟通，各种业主你都会遇见，做好心理准备。

商业物业的设施设备要比住宅物业多，暖通消防安防电力等维护起来也更专业，住宅吗相对弱一点，水电包装不经常断，不发生重大火灾或盗窃事故，基本上没事。

可以租住在写字楼里么？

可以，北上很多人都这么干的。纯写字楼只要带独卫，晚上大楼不关门就行了，很合算，价格只有旁边住宅的1/4，就是没有管道不能做饭，其他都一样，晚上还安静。上面说的消防验收啥的你只要不通管道不做饭没人来管你(别做饭不然物业会来管)